3月12日，国务院印发了新文件《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》，媒体称它为“土地新政”。

大家从媒体对这份文件的命名上，应该就能感受到这份文件的重磅程度了。

说实话，这份文件对于中国未来的城镇化进程的影响，有着至关重要的深远意义。

对于涉及到的相关省份而言，是一项极其重大的利好。

1.土地新政来了

我们先来看下此次改革的主要内容，其实也不复杂，就两个方面：

1）将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。

2）试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准，首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。

在以前，耕地超过 35 公顷，或者其他土地超过 70 公顷，如果要审批，就得上报到国务院，从现在开始，这八个省市以后就不用上报到国务院了，可以直接在省内审批。

大家千万别小看这两句话的意思，你如果仔细品品的话，其实可以读出很多深意。

首先提醒下大家看一下高层用词的精准性。

对于“永久基本农田以外的农用地”用的词叫“授权”，什么是授权，就是直接把权利从中央下放到了地方，你们可以看着办，干的好干的差你们自己兜底。

但是对于“永久基本农田”来说，用的词叫做“委托”，就是权利的主体还是在中央，目前只是暂时性让渡到省市的地方政府，试行期限是一年，如果你干的不好，这样的权利就会被收回。

只要再仔细读一下授权和委托的深意，就能明白其实这一步的改革还是很谨慎的，而且还保留了后期收回的权利。

这次将审批权下放地方政府，是深化“放管服”在土改领域的体现，地方政府将拥有更大的土地使用自主权，对土地的开发利用将更灵活。

2.18亿亩红线是否不保？

说到这，很多人就急了，以后是不是18亿亩红线不保了啊！

放心，肯定不会，目前的相关政策对于18亿亩耕地的总量保护是不会变的，但是请注意，我们需要保护或是坚守的仅仅是这个18亿亩的耕地总量，至于这些土地分布在哪里，其实问题并不大。

这对于省市而言，其实就是留了一个口子或是留了一个暗门，就是农地指标在省市之间是可以流转的。

比如，上海的土地和黑龙江的土地比，当然是上海的土地单位面积的产值会更高，上海想要使用更多的土地指标用来建设工厂或是产业园区，指标超额了怎么办，没关系，可以问黑龙江购买使用土地的指标。

上海把这些购买来的土地指标用来盖写字楼和商场，可以创造更多的产值，黑龙江把这个指标卖给上海，然后自己再腾出相关的土地用来进行补充整体的缺口，与此同时，黑龙江也得了一大笔钱，可以把这个钱用来造路，盖学校造医院等，让整个城市发展的更好。

这就是去年在两会的政府工作报告中也明确提出的，建设用地指标的跨省调剂。

这其实就是比较优势，一个城市的土地应该用在最能够发挥它价值的地方。

对于一线城市而言，它的比较优势在于为全国人民创造出更多的第二和第三产业的就业岗位和产值，这是特大城市的历史使命，至于粮食安全和耕地保护这样的国家战略，自然有其他更为合适的省份去承担。

我们需要认清一个事实，因为历史发展和区位的原因，每个城市的定位是不一样的，你所要承担的责任也是不一样的。

3.关于土地新政的几个疑问

问题一：

土地新政会不会导致耕地大量流失？会不会带来土地供给的大量释放？

不会。审批权下放可以提高地方政府对土地开发利用的灵活度，但不意味着可以大量增加土地供给，仍受多方面约束。

其一，建设用地总量的把控权仍掌握在中央手里——国家每年对各地方政府都有建设用地指标，这次的新政只是从“建设用地指标+国务院审批”转变为“建设用地指标+地方政府审批”。

总之一句话，只要国家不给指标，土地管理制度再灵活也不会有增量供给，只能结构性地调整。

其二，国内耕地红线是18亿亩，其中15.5亿亩永久基本农地是核心保障，所以这次政策在永久基本农地领域先试点就说明了政策的谨慎。并且新政规定，会建立地方政府用地审批工作评价机制，干得不好，随时收回审批权。（相关文件已规定2020年国内永久基本农田不得少于15.46亿亩）

其三，新政使得农村土地价值提升，原来闲置的一些宅基地、建设用地都会充分利用起来，其中有部分会转化为耕地（例如开发规模化种植）。

问题二：

为什么这次永久基本农田转换要现在北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆这八个地区率先试点？

四个直辖市，四个热点城市，中国经济发展的重心和热土，基本都被这8个城市给圈出来了，换句话说，因为这8个区域的经济发展的真的太好了，土地资源实在太稀缺了，所以需要抓紧时间来解决土地如何更好协调分配的问题。

所以，这次试点改革的核心目的就是缓解发达区域的用地矛盾。

还有一个原因就是城市的土地结构优化，真的已经到了刻不容缓的地步。

目前，我们看到很多沿海城市因为用地紧张，正在积极的填海造地。另外我们看到，不管是北京还是上海，整个城市都太拥挤了，对于北京、上海等城市，甚至提出了到2035年缩减建成区面积的要求。

问题三：

土地新政利好哪些方向？

1）有利于加速拉动重大项目投资，加速推动新基建、老基建项目的落地，利好新基建、老基建。

2）新政使得农村土地资源价值提升，并且能进一步带动土地流转，拥有大量农村土地资源、尤其是大城市周边土地资源的土地流转企业将受益。

另外，土地流转领域近期还有相关配套政策：3月11日，农业农村部提出要全面推开农村集体产权制度改革试点，审慎稳妥开展第二轮土地承包到期后再延长30年试点工作，有序规范农村承包土地经营权流转。

附全文：

国务院关于授权和委托用地审批权的决定

国发〔2020〕4号

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

为贯彻落实党的十九届四中全会和中央经济工作会议精神，根据《中华人民共和国土地管理法》相关规定，在严格保护耕地、节约集约用地的前提下，进一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度，赋予省级人民政府更大用地自主权，现决定如下：

一、将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。自本决定发布之日起，按照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第三款规定，对国务院批准土地利用总体规划的城市在建设用地规模范围内，按土地利用年度计划分批次将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准；按照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第四款规定，对在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。

二、试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。自本决定发布之日起，对《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第二款规定的永久基本农田转为建设用地审批事项，以及第四十六条第一款规定的永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的土地征收审批事项，国务院委托部分试点省、自治区、直辖市人民政府批准。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年，具体实施方案由试点省份人民政府制订并报自然资源部备案。国务院将建立健全省级人民政府用地审批工作评价机制，根据各省、自治区、直辖市的土地管理水平综合评估结果，对试点省份进行动态调整，对连续排名靠后或考核不合格的试点省份，国务院将收回委托。

三、有关要求。各省、自治区、直辖市人民政府要按照法律、行政法规和有关政策规定，严格审查把关，特别要严格审查涉及占用永久基本农田、生态保护红线、自然保护区的用地，切实保护耕地，节约集约用地，盘活存量土地，维护被征地农民合法权益，确保相关用地审批权“放得下、接得住、管得好”。各省、自治区、直辖市人民政府不得将承接的用地审批权进一步授权或委托。

自然资源部要加强对各省、自治区、直辖市人民政府用地审批工作的指导和服务，明确审批要求和标准，切实提高审批质量和效率；要采取“双随机、一公开”等方式，加强对用地审批情况的监督检查，发现违规问题及时督促纠正，重大问题及时向国务院报告。

国务院

2020年3月1日

 （此件公开发布）